Antes de assinar: o que a matrícula conta
A matrícula do imóvel é o histórico dele. Quem é o proprietário registrado, se existe hipoteca, penhora, usufruto, indisponibilidade ou ação em curso, se houve desmembramento, tudo isso está ali. Comprar sem ler é aceitar um risco que ninguém mediu.
Ao lado dela vêm as certidões dos vendedores. Uma dívida trabalhista ou fiscal do vendedor pode alcançar o imóvel depois da venda, e a discussão sobre fraude à execução acontece anos mais tarde, com o comprador já morando lá.
A conferência é rápida e barata perto do que evita. É o momento em que um problema ainda é uma informação, e não um processo.
Quando a compra dá errado
Contrato assinado e negócio travado é situação comum. O vendedor some antes da escritura, aparece um ônus que não foi declarado, o financiamento não sai, ou o comprador desiste e não sabe quanto tem a receber.
Cada uma dessas hipóteses tem um caminho próprio. Adjudicação compulsória quando existe promessa registrada e o vendedor se recusa a outorgar a escritura. Rescisão com devolução quando o defeito é do outro lado. Discussão sobre retenção quando a desistência é do comprador, com regras diferentes conforme o imóvel seja de incorporadora ou de particular.
Imóvel entregue com defeito
Infiltração, trinca estrutural, área menor que a contratada, acabamento diferente do memorial descritivo. Vício de construção tem prazo para ser reclamado, e o prazo depende de o defeito ser aparente ou oculto, e de a responsabilidade ser contratual ou legal.
O que decide o caso costuma ser a prova produzida cedo: registro fotográfico datado, laudo técnico, notificação formal à construtora. Reclamação por aplicativo de mensagem, sozinha, raramente sustenta o pedido.
Usucapião e regularização
Muita família mora há décadas num imóvel que nunca foi escriturado. Sem regularização, o bem não entra em inventário, não serve de garantia e não pode ser vendido com segurança.
A usucapião reconhece a propriedade de quem possui o imóvel com ânimo de dono pelo tempo que a lei exige, e hoje pode ser feita também na via extrajudicial, diretamente no cartório, quando não há litígio. O caminho certo depende da modalidade, do tempo de posse e de haver ou não quem conteste.
Condomínio
Cobrança de taxa condominial, multa aplicada sem processo interno, obra que altera fachada, uso irregular de área comum, convenção que contraria a lei. São conflitos de convivência que se resolvem melhor cedo, quando ainda cabem em uma notificação.
Como começa
Com a leitura dos documentos. Matrícula, contrato, correspondência trocada e o que mais existir. Antes disso qualquer opinião é chute, e chute em direito imobiliário costuma custar caro.
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