A garantia é a peça do contrato de locação que ninguém olha enquanto tudo corre bem, e a única que importa quando deixa de correr. Escolher errado significa descobrir, no primeiro atraso, que o instrumento existe no papel mas não responde pelo valor ou pelo período que se quer cobrar.
A Lei do Inquilinato trata do assunto em poucos artigos, e eles decidem quase tudo. Este texto percorre as quatro modalidades admitidas, o que cada uma resolve e os erros que se repetem na prática.
A regra que quase todo contrato desrespeita
O artigo 37 da Lei 8.245/91 lista as garantias possíveis: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
O parágrafo único do mesmo artigo é curto e categórico: é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato.
Não é detalhe formal. O artigo 43, inciso II, tipifica como contravenção penal exigir mais de uma modalidade de garantia. Ainda assim, contrato com fiador e caução em dinheiro continua sendo erro corriqueiro no mercado.
A consequência prática costuma ser pior do que a multa: discutida a nulidade, o locador pode acabar sem nenhuma garantia utilizável no momento em que precisa dela.
Fiança
É a garantia mais usada e a que mais gera litígio.
O fiador assume a obrigação de responder pela dívida do locatário. É barata para o locatário, que não desembolsa nada, e exige do locador uma análise real: patrimônio do fiador, estado civil e capacidade de pagamento.
Três pontos concentram os problemas:
- Duração. Salvo disposição em contrário, a responsabilidade do fiador se estende até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que o contrato tenha prorrogado por prazo indeterminado, conforme o artigo 39 da lei. Não termina com o fim do prazo original.
- Aditamento sem anuência. A Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça é direta: o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu. Aumento de aluguel ou prorrogação assinada só pelo locatário não amplia a responsabilidade dele.
- Outorga do cônjuge. A fiança prestada sem autorização do cônjuge é anulável, nos termos do artigo 1.647, inciso III, do Código Civil. É uma das nulidades mais comuns e mais fáceis de evitar.
Vale registrar que o bem de família do fiador de locação pode ser penhorado, exceção prevista no artigo 3º, inciso VII, da Lei 8.009/90 e reconhecida pelo Supremo Tribunal Federal. É justamente o que dá força prática à fiança.
Caução
Pode ser em bens móveis, imóveis ou em dinheiro.
Quando em dinheiro, o artigo 38, parágrafo 2º, da lei estabelece dois limites que costumam ser ignorados: ela não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, revertendo em benefício do locatário, com os acréscimos legais, ao final da locação.
Caução guardada na conta da imobiliária, sem poupança, é prática que gera devolução com correção discutida ao fim do contrato.
A caução em imóvel exige averbação na matrícula do bem dado em garantia, o que a torna mais lenta de constituir e mais rara na rotina.
Seguro de fiança locatícia
O locador contrata uma seguradora que assume o risco de inadimplemento, e o prêmio é normalmente pago pelo locatário.
É a modalidade mais previsível para o locador, porque troca a análise de um fiador pela solvência de uma seguradora e costuma cobrir também encargos e danos ao imóvel, conforme a apólice.
O ponto de atenção está justamente na apólice: o que ela cobre, quais são as carências, o prazo para aviso de sinistro e as hipóteses de exclusão. Seguro contratado sem leitura das condições gera a expectativa de uma cobertura que a apólice não previu.
Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
Foi incluída na lei em 2009 e é a menos usada. O locatário cede fiduciariamente quotas de fundo, que ficam vinculadas ao contrato e podem ser resgatadas em caso de inadimplemento.
Exige que o locatário tenha aplicação financeira disponível e depende da operacionalização com a instituição. Aparece mais em locação comercial de valor alto.
Locação sem garantia
É possível, e não deixa o locador tão desprotegido quanto parece.
O artigo 59, parágrafo 1º, inciso IX, da Lei do Inquilinato prevê a concessão liminar do despejo, com desocupação em quinze dias, no despejo por falta de pagamento quando o contrato não contiver qualquer das garantias previstas em lei, mediante prestação de caução pelo locador.
É um ponto contraintuitivo e prático: a ausência de garantia é justamente o que abre a via mais rápida de retomada do imóvel. A escolha entre garantia e agilidade na retomada passa a ser deliberada, e não um acidente.
Como escolher
Não existe garantia melhor em abstrato. A pergunta útil é qual risco a operação quer cobrir.
- Se o objetivo é previsibilidade e a carteira não comporta análise caso a caso, o seguro-fiança tende a ser o caminho, com atenção à apólice.
- Se o locatário tem fiador com patrimônio real e a operação suporta a análise, a fiança é eficaz e sem custo para ele.
- Se o valor é baixo e a burocracia pesa mais que o risco, a caução em dinheiro resolve, respeitados os três aluguéis e a poupança.
- Se a prioridade é retomar rápido em caso de inadimplência, a locação sem garantia merece ser considerada de forma consciente.
Para uma imobiliária, o ganho não está em padronizar uma única modalidade, e sim em ter critério: qual garantia para qual perfil, com o modelo de contrato correspondente já revisado. É parte do que a assessoria jurídica imobiliária estrutura, e conversa diretamente com os caminhos descritos no artigo sobre inadimplência no aluguel.
Dúvidas frequentes
Posso exigir fiador e caução no mesmo contrato?
Não. O parágrafo único do artigo 37 da Lei 8.245/91 veda mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade, e o artigo 43, inciso II, tipifica a exigência como contravenção penal.
Qual o limite da caução em dinheiro?
Três meses de aluguel, conforme o artigo 38, parágrafo 2º, da lei. O valor deve ser depositado em caderneta de poupança e revertido ao locatário, com os acréscimos legais, ao final da locação.
Até quando o fiador responde?
Salvo disposição em contrário, até a efetiva devolução do imóvel, mesmo com o contrato prorrogado por prazo indeterminado, nos termos do artigo 39. Mas ele não responde por aditamento ao qual não anuiu, conforme a Súmula 214 do STJ.
O bem de família do fiador pode ser penhorado?
Sim, no caso de fiança em contrato de locação. É a exceção do artigo 3º, inciso VII, da Lei 8.009/90, reconhecida pelo Supremo Tribunal Federal.
A fiança precisa da assinatura do cônjuge do fiador?
Em regra sim. O artigo 1.647, inciso III, do Código Civil exige a outorga conjugal para prestar fiança, salvo no regime de separação absoluta. Sem ela, a fiança é anulável.
Alugar sem garantia é arriscado?
Muda o tipo de risco. Sem garantia não há de quem cobrar além do locatário, mas o contrato passa a permitir a concessão liminar do despejo por falta de pagamento, com desocupação em quinze dias mediante caução do locador, conforme o artigo 59, parágrafo 1º, inciso IX.