Conferir documento antes de comprar imóvel não é burocracia. É a única etapa da operação em que um problema ainda custa uma consulta, e não um processo. Depois da assinatura, o mesmo problema muda de dono.
Este texto lista o que pedir, explica o que cada documento revela e mostra por que a Lei 13.097/2015 reorganizou essa conferência de um jeito que muita gente ainda não incorporou.
A matrícula é o documento central
A matrícula é o registro de vida do imóvel. Nela constam o proprietário atual, a cadeia de transmissões anteriores, a descrição exata do bem e os ônus que pesam sobre ele: hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto, servidão, indisponibilidade.
Peça sempre a certidão de inteiro teor atualizada, emitida pelo cartório de registro de imóveis da situação do bem, com prazo recente. Uma matrícula de seis meses atrás descreve um imóvel que pode já não existir daquele jeito.
Dois cuidados que evitam a maior parte dos transtornos:
- Compare a descrição com a realidade. Área, confrontações e número devem bater com o imóvel que você visitou. Divergência aqui trava o registro depois, e o problema aparece justamente quando você já pagou.
- Confira quem é o proprietário registrado. Não basta a pessoa se apresentar como dona. Se quem assina não é quem consta, é preciso entender por quê antes de prosseguir.
O que a Lei 13.097/2015 mudou
Durante décadas, a conferência de um imóvel envolvia uma coleção grande de certidões dos vendedores em vários foros, na tentativa de descobrir ações que pudessem alcançar o bem.
O artigo 54 da Lei 13.097/2015 alterou essa lógica ao consagrar o princípio da concentração dos atos na matrícula. A regra é que não podem ser opostas ao adquirente de boa-fé situações jurídicas que não estejam averbadas na matrícula do imóvel, como constrições judiciais, ações reais e reipersecutórias e outros ônus.
Na prática, isso valoriza enormemente a matrícula limpa e reduz o peso da caça a certidões dispersas. Mas há duas ressalvas importantes:
- A proteção alcança o adquirente de boa-fé. Quem sabia do problema por outra via não se beneficia dela.
- A lei ressalva expressamente hipóteses de outras normas, e há discussão sobre créditos com regime próprio. A matrícula limpa é uma proteção forte, não uma imunidade absoluta.
Por isso a prática recomendada continua sendo conferir a matrícula em primeiro lugar e complementar com as certidões abaixo, especialmente as que tratam de dívidas que acompanham o imóvel.
Certidões do imóvel
Negativa de ônus reais
Emitida pelo mesmo cartório de registro. Mostra se existe hipoteca, alienação fiduciária, penhora ou qualquer gravame incidente sobre o bem. Costuma vir na própria certidão de inteiro teor.
Negativa de débitos de IPTU
O IPTU é obrigação que acompanha o imóvel, e não a pessoa. O artigo 130 do Código Tributário Nacional é direto: o crédito tributário relativo a imposto sobre a propriedade sub-roga-se na pessoa do adquirente, salvo quando conste do título a prova de quitação.
Ou seja, comprar um imóvel com IPTU atrasado significa herdar o atraso, a menos que a escritura traga a prova de quitação. Peça a certidão na prefeitura.
Declaração de quitação de condomínio
Mesma lógica, base legal diferente. O artigo 1.345 do Código Civil determina que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, inclusive multas e juros moratórios.
Peça declaração atualizada assinada pelo síndico ou pela administradora. Débito condominial de anos pode superar em muito o desconto que pareceu vantajoso na negociação.
Habite-se e documentação da construção
Para imóvel novo ou reformado, confirme a existência do habite-se e a regularidade da averbação da construção na matrícula. Construção não averbada gera um imóvel que existe de fato e não existe no registro, o que impede financiamento e complica qualquer venda futura.
Certidões do vendedor
Mesmo com a concentração na matrícula, as certidões pessoais continuam úteis, porque revelam risco de discussão futura sobre fraude à execução.
Peça, conforme o caso:
- Certidões dos distribuidores cíveis da comarca de domicílio e da situação do imóvel.
- Certidão da Justiça Federal, que alcança execuções fiscais federais.
- Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT), de âmbito nacional.
- Certidões fiscais federal, estadual e municipal.
- Certidão de falência e recuperação judicial, quando o vendedor for pessoa jurídica.
O que essas certidões previnem é a alegação de fraude à execução, tratada no artigo 792 do Código de Processo Civil. A Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça exige, para o reconhecimento da fraude, o registro da penhora do bem alienado ou a prova de má-fé do terceiro adquirente. Guardar as certidões negativas obtidas na data da compra é a forma prática de documentar a boa-fé.
Documentos pessoais e capacidade
Estado civil e outorga do cônjuge
Documento de identidade, CPF e comprovação do estado civil. Não é formalidade: a alienação de imóvel por pessoa casada exige, em regra, a autorização do cônjuge, salvo no regime de separação absoluta, conforme o artigo 1.647 do Código Civil.
Venda feita sem essa outorga é anulável, e a ação pode ser proposta pelo cônjuge que não assinou. Se houver união estável, o cuidado é o mesmo, com atenção ao regime aplicável.
Vendedor pessoa jurídica
Contrato social ou estatuto atualizado, com a última alteração, e a prova de que quem assina tem poderes para alienar imóvel. Muitos contratos sociais exigem assinatura conjunta ou autorização específica para esse ato.
Procuração
Se alguém assina por procuração, confira o poder expresso para vender, o prazo de validade e a subsistência do mandato. Procuração antiga e genérica é um dos pontos mais frágeis de uma operação.
Depois de assinar: ITBI e registro
O contrato não transfere a propriedade. A transferência se dá com o registro do título no cartório de registro de imóveis, conforme o artigo 1.245 do Código Civil.
O caminho é recolher o ITBI junto ao município, lavrar a escritura pública em tabelionato de notas, quando exigida, e levá-la a registro. Enquanto isso não acontece, o vendedor continua sendo, para o mundo, o proprietário do bem.
Deixar para registrar depois é o erro mais comum e mais caro dessa etapa.
Conclusão
A conferência documental é a parte da compra que menos aparece e mais decide. A matrícula responde à maior parte das perguntas, as certidões de IPTU e condomínio evitam herdar dívida alheia, e as certidões pessoais documentam a boa-fé que a lei protege.
Se você está no meio de uma negociação e tem dúvida sobre algo que apareceu na matrícula, vale resolver antes de assinar. A atuação nesses casos está descrita em direito imobiliário, e o papel de cada instrumento contratual está no panorama dos tipos de contratos imobiliários.
Dúvidas frequentes
Qual é o documento mais importante na compra de um imóvel?
A certidão de matrícula atualizada. Ela mostra quem é o proprietário registrado, a descrição exata do bem e os ônus que pesam sobre ele. É o ponto de partida de qualquer conferência.
Herdo o IPTU atrasado do vendedor?
Em regra sim. O artigo 130 do Código Tributário Nacional determina que o crédito relativo a imposto sobre a propriedade se transfere ao adquirente, salvo quando constar do título a prova de quitação.
E a dívida de condomínio?
Também acompanha o imóvel. O artigo 1.345 do Código Civil prevê que o adquirente responde pelos débitos do alienante, incluindo multas e juros.
A Lei 13.097/2015 dispensa as certidões do vendedor?
Ela reduz o peso delas ao proteger o adquirente de boa-fé contra situações não averbadas na matrícula, mas não elimina a cautela. A proteção depende da boa-fé, e guardar as certidões obtidas na data da compra é a forma prática de comprová-la.
Preciso da assinatura do cônjuge do vendedor?
Em regra sim. O artigo 1.647 do Código Civil exige a outorga conjugal para alienação de imóvel, salvo no regime de separação absoluta. Sem ela, a venda é anulável.
Assinei o contrato. Já sou o dono?
Não. A propriedade se transfere com o registro do título no cartório de registro de imóveis, conforme o artigo 1.245 do Código Civil. Antes disso você tem direito de exigir a transferência, não a titularidade.