Comprar imóvel na planta é assumir um compromisso de anos com um bem que ainda não existe. Quando algo muda no meio do caminho (o financiamento não sai, a renda cai, a obra atrasa), a pergunta é sempre a mesma: dá para desfazer, e quanto volta?
Até 2018 a resposta variava conforme o tribunal. A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, escreveu regras para essa conta. Este texto explica o que ela definiu, o que continua fora do alcance dela e onde estão as discussões que sobraram. Se o seu caso é o de quem comprou e quer sair, a atuação está descrita em direito imobiliário.
O que é o distrato
Distrato é o desfazimento do contrato por vontade das partes. No mercado imobiliário, o termo é usado de forma mais ampla, cobrindo também a resolução por iniciativa de uma delas: o comprador que desiste, ou a incorporadora que rescinde por inadimplemento.
A diferença importa. Distrato consensual é negociação: as partes acertam as condições. Resolução por desistência do comprador segue as regras da lei e do contrato, e é aí que a Lei 13.786/2018 opera.
A quais contratos a Lei do Distrato se aplica
Esse é o ponto que mais gera engano, e ele decide todo o resto.
A lei alterou dois diplomas específicos: a Lei 4.591/64, das incorporações imobiliárias, e a Lei 6.766/79, dos loteamentos. Ou seja, ela alcança a compra de unidade autônoma vendida por incorporadora e a aquisição de lote em loteamento, e não a compra de um apartamento pronto entre dois particulares.
Na venda entre particulares, a rescisão segue o Código Civil e o que o contrato estabeleceu, com o Código de Defesa do Consumidor incidindo quando houver relação de consumo. A diferença entre os instrumentos está no panorama dos tipos de contratos imobiliários. Os percentuais fixados na Lei do Distrato não se transportam automaticamente para lá.
Para uma imobiliária que trabalha com os dois tipos de negócio, essa fronteira é operacional: são contratos com regimes de rescisão distintos, e usar o modelo errado significa prometer ao cliente uma conta que a lei não sustenta.
O quadro-resumo
A lei criou uma exigência de transparência que costuma passar despercebida: o contrato de incorporação precisa começar por um quadro-resumo (art. 35-A da Lei 4.591/64), destacando preço total, forma de pagamento, índice de correção, taxa de juros, consequências do desfazimento, prazo de entrega e taxa de interrupção.
Não é formalidade. Se o contrato for firmado sem o quadro-resumo, a incorporadora deve ser notificada para suprir a falta em 30 dias; não o fazendo, o comprador pode pedir a resolução do contrato. É uma sanção prática para um defeito de forma.
Quanto a incorporadora pode reter
Chegamos à conta. Desfeito o contrato por iniciativa do comprador, a incorporadora restitui o que foi pago, deduzidos alguns valores.
A regra geral: até 25%
Sem patrimônio de afetação, a pena convencional não pode ultrapassar 25% da quantia paga (art. 67-A da Lei 4.591/64).
Com patrimônio de afetação: até 50%
Se o empreendimento estiver submetido ao regime do patrimônio de afetação, a retenção pode chegar a 50% da quantia paga (art. 67-A, §5º).
O motivo é a lógica do regime: no patrimônio de afetação, terreno e acessões ficam apartados do restante do patrimônio da incorporadora, dedicados àquele empreendimento. Retirar recursos dali afeta diretamente a obra e os demais compradores, daí a retenção maior.
Vale conferir na matrícula se a afetação existe. É informação registrada, e muda o resultado pela metade.
O que se soma à retenção
Além da pena convencional, podem ser deduzidos, entre outros:
- a comissão de corretagem, que a lei permite reter integralmente (art. 67-A, I);
- os impostos incidentes sobre a unidade;
- as cotas condominiais e contribuições devidas a associações, proporcionalmente ao período de fruição;
- o valor correspondente à fruição do imóvel, quando o comprador chegou a ocupar a unidade, calculado em 0,5% sobre o valor atualizado do contrato por mês de ocupação.
A comissão de corretagem é a dedução que mais surpreende. Ela costuma ter sido paga no início, embutida no preço, e volta a aparecer no acerto final como valor não restituível.
Quando a incorporadora devolve
O prazo depende do regime:
- Com patrimônio de afetação, a restituição ocorre em até 30 dias após o habite-se, o que pode significar esperar até a conclusão da obra.
- Sem patrimônio de afetação, o prazo é de até 180 dias contados da resolução do contrato.
É uma diferença relevante de planejamento: no primeiro caso, o comprador que desiste no início da obra pode aguardar anos pela devolução.
Atraso na entrega
A lei também endereçou o outro lado.
Ficou expressamente autorizado o prazo de tolerância de até 180 dias para a entrega, desde que previsto em contrato (art. 43-A da Lei 4.591/64). Dentro dele, o atraso não gera consequência.
Ultrapassada a tolerância, o comprador pode:
- resolver o contrato, com devolução integral do que pagou, corrigida, em até 60 dias, sem qualquer retenção; ou
- manter o contrato e receber indenização de 1% do valor pago por mês de atraso, corrigido.
A escolha é do comprador. É uma das poucas hipóteses em que a devolução é integral.
Direito de arrependimento
Nos contratos firmados em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora, o comprador tem sete dias para se arrepender, contados da assinatura, com devolução integral de tudo que pagou, inclusive a comissão de corretagem (art. 67-A, §10).
É prazo de reflexão, exercido por escrito, e não depende de justificativa. Passados os sete dias, entra-se no regime de retenção descrito acima.
Conclusão
A Lei do Distrato não acabou com a discussão sobre rescisão de imóvel na planta. Ela deu contornos ao que antes era decidido caso a caso. Saber se há patrimônio de afetação, se o quadro-resumo foi observado e se o prazo de tolerância já se esgotou muda substancialmente o resultado de uma negociação.
Para a imobiliária, o valor está em antecipar: contratos que refletem o regime correto, equipe que sabe explicar a conta antes da assinatura e um procedimento definido para quando o cliente sinaliza desistência. O distrato bem conduzido é um cliente que sai sem processo, e às vezes volta. É parte do que uma assessoria jurídica imobiliária estrutura antes de o problema aparecer.
Dúvidas frequentes
A Lei do Distrato vale para qualquer compra de imóvel?
Não. Ela alterou a Lei 4.591/64 (incorporações) e a Lei 6.766/79 (loteamentos). Compra de imóvel pronto entre particulares segue o Código Civil e o contrato, com o CDC incidindo quando houver relação de consumo.
Quanto a incorporadora pode reter se eu desistir?
Até 25% da quantia paga como regra geral, ou até 50% se o empreendimento estiver submetido a patrimônio de afetação. A esse valor podem somar-se a comissão de corretagem, impostos, cotas condominiais e valor de fruição, quando houver ocupação.
Como sei se há patrimônio de afetação no meu empreendimento?
O regime é averbado na matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis. É uma consulta simples e que altera pela metade o valor a restituir.
Em quanto tempo recebo a devolução?
Com patrimônio de afetação, em até 30 dias após o habite-se. Sem afetação, em até 180 dias da resolução do contrato.
A obra atrasou. Tenho direito a quê?
Existe tolerância de até 180 dias, se prevista em contrato. Passado esse prazo, você pode resolver o contrato e receber tudo de volta corrigido em até 60 dias, sem retenção, ou manter o contrato e receber 1% do valor pago por mês de atraso.
Comprei no estande e me arrependi. Posso desfazer?
Sim, em até sete dias da assinatura, quando o contrato foi firmado fora da sede da incorporadora. A devolução é integral, incluindo a comissão de corretagem.