Quase todo problema imobiliário que chega a um escritório começa antes: no contrato errado, ou no contrato certo mal escrito. Uma promessa de compra e venda que não foi registrada, uma locação sem garantia válida, uma permuta tratada como compra e venda: são escolhas feitas no começo do negócio que só mostram o preço quando alguém quer sair dele.
Este texto percorre os contratos mais usados no mercado imobiliário brasileiro, com o que cada um serve para resolver e o ponto em que costumam falhar na prática. É material informativo: nenhum contrato deve ser assinado a partir de um artigo, porque o que decide o resultado são as particularidades do caso.
O que é um contrato imobiliário
Contrato imobiliário é todo acordo que tem um imóvel como objeto, seja para transferir a propriedade, ceder o uso, garantir uma dívida ou remunerar quem intermediou o negócio.
O que os une não é o formato, é a consequência: imóvel é bem de valor alto, com regime jurídico próprio e publicidade registral. Isso significa que o contrato imobiliário quase nunca se resolve entre duas partes apenas. Ele conversa com o cartório de registro de imóveis, com o município, muitas vezes com um banco, e frequentemente com terceiros que nem participaram da assinatura.
Duas ideias explicam boa parte dos conflitos:
- Contrato não transfere propriedade. No direito brasileiro, quem transfere a propriedade de imóvel é o registro do título no cartório competente (art. 1.245 do Código Civil). Antes disso, quem assinou tem direito pessoal contra o vendedor, não a titularidade do bem.
- Forma importa. Para imóveis de valor superior a trinta salários mínimos, a escritura pública é da essência do ato (art. 108 do Código Civil), salvo exceções previstas em lei. Instrumento particular fora dessas hipóteses gera um contrato frágil.
Por que a escolha do contrato muda o resultado
Contratos diferentes distribuem risco de formas diferentes. O mesmo negócio ("vou te passar este imóvel e você me paga em parcelas") pode ser estruturado de três ou quatro maneiras, e cada uma trata de forma distinta o que acontece se o comprador parar de pagar, se o imóvel for penhorado, ou se o vendedor morrer no meio do caminho.
Escolher o instrumento é decidir, antecipadamente, quem suporta cada risco. Quando essa decisão não é tomada de propósito, ela acaba sendo tomada por omissão, e normalmente contra quem tinha mais a perder.
Na rotina de uma imobiliária isso aparece de forma bem concreta: contratos padronizados que rodam há anos, reaproveitados de negócio em negócio, sem que ninguém releia se ainda descrevem a operação que a empresa faz hoje.
Os principais tipos de contratos imobiliários
Compra e venda
É o contrato pelo qual uma parte se obriga a transferir a propriedade e a outra a pagar o preço (art. 481 do Código Civil).
A confusão mais comum é achar que a assinatura já transferiu o imóvel. Não transferiu: a compra e venda gera a obrigação de transferir, e a transferência acontece com a escritura pública levada a registro. Enquanto o registro não sai, o vendedor continua sendo, para o mundo, o proprietário, com todas as consequências que isso traz se ele tiver dívidas.
Pontos que merecem atenção: descrição do imóvel idêntica à da matrícula, certidões dos vendedores e do imóvel, quem paga ITBI e custas, e o que acontece se surgir ônus não declarado.
Promessa de compra e venda
É o contrato preliminar: as partes se comprometem a celebrar a compra e venda definitiva quando certas condições forem cumpridas, normalmente o pagamento integral do preço.
É o contrato mais usado em venda parcelada, e o mais subestimado. Registrada na matrícula do imóvel, e sendo irretratável, a promessa gera direito real de aquisição em favor do promitente comprador (arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil): ele passa a poder exigir a escritura definitiva inclusive contra quem venha a adquirir o imóvel depois.
Sem registro, o promitente comprador tem apenas um direito pessoal contra o promitente vendedor. Se o imóvel for vendido a terceiro ou penhorado por dívida do vendedor, a diferença entre ter e não ter registrado costuma ser a diferença entre receber o imóvel e disputar uma indenização.
Permuta
Troca de imóvel por imóvel, com ou sem complemento em dinheiro, a chamada torna (art. 533 do Código Civil, que manda aplicar as regras da compra e venda).
É comum na incorporação: o dono do terreno o entrega e recebe unidades futuras do empreendimento. O risco central é o descompasso de tempo: entrega o bem certo hoje para receber um bem que ainda não existe. Garantias, prazo de conclusão e o que ocorre se a obra parar deveriam ser o coração do contrato, e frequentemente são a parte mais genérica dele.
Locação
Regida pela Lei 8.245/91, a Lei do Inquilinato, que separa locação residencial, não residencial e por temporada, com regras próprias para cada uma.
Três pontos concentram os problemas:
- Garantia. A lei admite caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (art. 37). É vedado exigir mais de uma dessas modalidades no mesmo contrato, e a exigência cumulativa é infração (art. 43). Contrato com fiador e caução em dinheiro é erro corriqueiro, e caro.
- Reajuste. Anual, pelo índice contratado. Índice mal escrito, ou periodicidade inferior à legal, transforma cada aniversário do contrato numa negociação.
- Retomada. Quais hipóteses autorizam o despejo, e o que o locador precisa provar em cada uma, assunto que detalhamos no artigo sobre inadimplência no aluguel. A locação não residencial tem regime distinto, inclusive quanto à ação renovatória.
Built to suit
Locação sob medida: o investidor constrói ou adapta o imóvel conforme a necessidade do futuro locatário, que se obriga a ocupá-lo por prazo longo.
Ganhou disciplina expressa com o art. 54-A da Lei do Inquilinato, incluído pela Lei 12.744/2012. Dois aspectos o distinguem da locação comum: as partes podem afastar o direito à revisão do aluguel durante o prazo pactuado, e é válida a cláusula que estabelece indenização correspondente à totalidade dos aluguéis a vencer em caso de denúncia antecipada pelo locatário, limitada ao valor total do contrato.
É contrato de longo prazo e investimento pesado. Redigido como locação comum, perde exatamente a proteção que justifica o modelo.
Arrendamento rural
Cessão do uso de imóvel rural para exploração agrícola, pecuária ou agroindustrial, mediante retribuição.
Segue o Estatuto da Terra (Lei 4.504/64) e o Decreto 59.566/66, com normas de ordem pública que se sobrepõem à vontade das partes: prazos mínimos conforme a atividade, limites para o valor do arrendamento e direito de preferência do arrendatário na aquisição do imóvel. Cláusula que contrarie essas regras tende a não prevalecer, por mais clara que esteja escrita.
Comodato
Empréstimo gratuito de coisa não fungível (art. 579 do Código Civil). No imóvel, é o contrato de quem cede o uso sem cobrar.
Parece o mais simples e produz um dos litígios mais frequentes, porque costuma ser feito verbalmente entre parentes. Sem prazo escrito, presume-se o necessário ao uso concedido, e a retomada exige notificação, e às vezes ação judicial. A gratuidade também não é detalhe: comodato com contraprestação disfarçada é locação, e será tratado como tal.
Financiamento imobiliário e alienação fiduciária
No financiamento, o banco paga o vendedor e o comprador paga o banco. A garantia usual é a alienação fiduciária de bem imóvel, da Lei 9.514/97.
O mecanismo importa: a propriedade é transferida ao credor em caráter resolúvel, e o devedor fica com a posse direta. Quitada a dívida, a propriedade se consolida no devedor. Havendo inadimplemento, a execução é extrajudicial: intimação para purgar a mora, consolidação da propriedade e leilão, sem processo de conhecimento. É o que torna a garantia atrativa para o credor e o que exige atenção redobrada do devedor quanto a prazos.
Corretagem
O corretor se obriga a obter um ou mais negócios para o cliente, mediante remuneração (art. 722 do Código Civil).
A comissão é devida quando o corretor obtém o resultado útil, a aproximação das partes que leva ao negócio, ainda que este se conclua depois, se decorrer do trabalho dele (arts. 725 e 727). As discussões costumam girar em torno de exclusividade, prazo, quem paga a comissão e o que acontece quando o negócio é fechado diretamente entre as partes depois da intermediação.
Cessão de direitos possessórios
Transfere-se a posse, não a propriedade. É comum em imóveis sem matrícula individualizada ou com documentação irregular.
É o contrato de maior assimetria de informação do mercado: quem compra frequentemente não sabe que não está comprando o imóvel. Pode ser instrumento legítimo, desde que a limitação esteja clara e precificada. O problema é quando é apresentado como equivalente a uma compra e venda.
Incorporação imobiliária
Regida pela Lei 4.591/64, disciplina a venda de unidades autônomas antes ou durante a construção.
O incorporador só pode negociar as unidades depois de registrar o memorial de incorporação no cartório de registro de imóveis (art. 32). Pela Lei 10.931/04 o incorporador pode ainda submeter o empreendimento ao patrimônio de afetação: o terreno e as acessões ficam apartados do restante do patrimônio da incorporadora, blindando o empreendimento contra dívidas alheias a ele. É opcional, e a diferença aparece justamente quando a incorporadora entra em crise, inclusive no cálculo do que o comprador recebe se desistir, como está no artigo sobre distrato de imóvel na planta.
O que todo contrato imobiliário deveria conter
Independentemente do tipo, alguns elementos separam um contrato que resolve de um que só documenta:
Qualificação completa das partes
Nome, estado civil, regime de bens, CPF/CNPJ e endereço. Estado civil não é formalidade: a venda de imóvel por pessoa casada exige, em regra, a outorga do cônjuge, salvo no regime de separação absoluta (art. 1.647 do Código Civil). Sendo pessoa jurídica, é preciso conferir no contrato social quem tem poderes para assinar.
Descrição do imóvel conforme a matrícula
Área, confrontações e número de matrícula, copiados do registro, não do anúncio. Divergência entre contrato e matrícula trava o registro depois, e o problema aparece no pior momento: na hora de transferir.
Preço, forma de pagamento e índice
Valor, parcelas, vencimentos, forma de correção e o que acontece com o saldo devedor. Índice ausente ou ambíguo é fonte garantida de discussão em contrato de médio prazo.
Certidões e declarações
Certidões dos vendedores e do imóvel, e declaração expressa sobre ônus, ações e dívidas. Mais importante do que anexar: definir quem responde se aparecer algo que não foi declarado.
Penalidades e rescisão
Multa, juros, hipóteses de rescisão e consequências de cada uma. Um contrato sem saída desenhada não evita o conflito: apenas garante que ele será decidido por um terceiro, mais tarde e mais caro.
Assinaturas e testemunhas
Duas testemunhas tornam o instrumento particular título executivo extrajudicial (art. 784, III, do Código de Processo Civil). A ausência não invalida o contrato, mas muda o caminho da cobrança: com título executivo, executa-se; sem ele, é preciso primeiro obter uma sentença.
Conclusão
Não existe contrato imobiliário melhor que outro: existe o adequado à operação, e o adequado costuma ser aquele em que alguém parou para perguntar o que acontece se der errado.
Para uma imobiliária, isso raramente é uma questão pontual. É uma questão de rotina: quais modelos a empresa usa, há quanto tempo não são revisados, e se ainda descrevem o negócio que ela faz hoje. Revisar essa base costuma custar menos que um único litígio evitado. É o trabalho que a assessoria jurídica imobiliária faz de forma contínua, em vez de pontual.
Dúvidas frequentes
Contrato de compra e venda assinado já me torna dono do imóvel?
Não. A propriedade se transfere com o registro do título no cartório de registro de imóveis (art. 1.245 do Código Civil). Antes do registro, você tem direito de exigir a transferência do vendedor, não a titularidade do bem.
Preciso registrar a promessa de compra e venda?
Não é obrigatório, mas é o que dá segurança real. Registrada e sendo irretratável, a promessa gera direito real de aquisição (art. 1.417 do Código Civil), oponível a terceiros. Sem registro, o direito vale apenas contra quem assinou.
Posso exigir fiador e caução no mesmo contrato de locação?
Não. A Lei do Inquilinato permite apenas uma modalidade de garantia por contrato (art. 37), e exigir mais de uma configura infração (art. 43).
Contrato particular vale para imóvel?
Depende do valor e do tipo. Para imóveis acima de trinta salários mínimos, a escritura pública é exigida como essência do ato (art. 108 do Código Civil), salvo exceções legais, como os contratos do sistema de financiamento imobiliário.
Qual a diferença entre cessão de direitos e compra e venda?
Na cessão de direitos possessórios transfere-se a posse e a posição contratual, não a propriedade registrada. É comum em imóveis sem matrícula individualizada, e o comprador precisa saber exatamente o que está adquirindo.
Duas testemunhas são obrigatórias no contrato?
Não são requisito de validade, mas tornam o instrumento particular título executivo extrajudicial (art. 784, III, do CPC), o que permite executar diretamente a dívida em vez de precisar antes de uma ação de conhecimento.