Quando um aluguel atrasa, a primeira decisão não é jurídica, é de estratégia. Cobrar e manter o contrato, executar a dívida, ou retomar o imóvel são caminhos distintos, e o que está escrito no contrato assinado meses atrás determina quais deles estão realmente disponíveis.
Este texto percorre esses caminhos e os pontos que decidem cada um: a garantia contratada, as testemunhas, a purgação da mora e o alcance da responsabilidade do fiador.
O que define os caminhos possíveis
Três informações do contrato determinam quase tudo:
- Qual garantia foi contratada. Fiança, caução, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas (art. 37 da Lei 8.245/91). A lei permite apenas uma por contrato, e exigir mais de uma é infração (art. 43).
- Se o contrato é escrito e tem duas testemunhas. Isso o torna título executivo extrajudicial (art. 784, III, do CPC), o que permite executar direto, sem precisar antes de uma sentença que reconheça a dívida.
- Se o prazo está vigente ou o contrato já é por prazo indeterminado. Muda as hipóteses de retomada disponíveis.
Contrato verbal, ou escrito sem testemunhas, não impede a cobrança: apenas obriga a percorrer um caminho mais longo. O papel de cada instrumento está no panorama dos tipos de contratos imobiliários.
Cobrança extrajudicial
Antes de qualquer ação, a notificação. Ela documenta a mora, dá ao locatário a chance de resolver e, em muitos casos, encerra o assunto, porque a maior parte da inadimplência é circunstancial, não deliberada.
A notificação deve indicar com precisão os valores em aberto (aluguéis, encargos, multa e juros), o prazo para pagamento e a consequência do descumprimento. Vale enviar por meio que produza prova de recebimento.
Para a imobiliária, o ganho de ter isso como rotina, e não como reação, é duplo: resolve mais cedo e, quando não resolve, chega ao judiciário com a mora já constituída e documentada.
Ação de despejo por falta de pagamento
É a via para retomar o imóvel. Pode ser cumulada com a cobrança dos aluguéis e encargos devidos (art. 62, I, da Lei 8.245/91), o que evita dois processos sobre o mesmo fato.
A purgação da mora
Citado, o locatário pode evitar a rescisão pagando o débito integral em 15 dias, incluindo aluguéis vencidos no curso do processo, multas, juros, custas e honorários (art. 62, II).
O limite é o que a maioria desconhece: essa faculdade não pode ser exercida se o locatário já a utilizou nos 24 meses anteriores (art. 62, parágrafo único). Ou seja, a purgação não é um recurso ilimitado para postergar a desocupação indefinidamente.
A liminar de desocupação
Em determinadas hipóteses o despejo pode ser concedido liminarmente, com desocupação em 15 dias, mediante prestação de caução pelo locador (art. 59, §1º).
Uma delas é justamente o despejo por falta de pagamento quando o contrato não tiver qualquer das garantias previstas em lei (art. 59, §1º, IX). É um ponto contraintuitivo e prático: a ausência de garantia, que parece fragilizar o locador, é o que lhe abre a via mais rápida de retomada.
Execução dos aluguéis
Quando o objetivo é receber, e não retomar, por exemplo quando o locatário já desocupou, o caminho é a execução.
Ela depende do contrato ser título executivo: escrito, com duas testemunhas. Havendo título, executa-se diretamente a dívida líquida, certa e exigível, sem fase de conhecimento.
Sem título executivo, é preciso primeiro obter uma sentença que reconheça o débito, pela via monitória ou pelo procedimento comum. Chega-se ao mesmo lugar, com mais tempo.
O alcance da fiança
A fiança é a garantia mais usada e a que mais gera discussão.
Dois pontos concentram os problemas:
- Duração. Salvo disposição em contrário, a responsabilidade do fiador se estende até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que o contrato tenha prorrogado por prazo indeterminado (art. 39 da Lei 8.245/91). Não termina com o fim do prazo original.
- Alteração sem anuência. A Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça é direta: o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu. Aditamento que aumenta o aluguel ou prorroga o contrato sem a assinatura do fiador não amplia a responsabilidade dele.
Na prática da imobiliária, esses dois pontos explicam boa parte das garantias que falham no momento em que seriam necessárias: o fiador existe no papel, mas não responde pelo período ou pelo valor que se quer cobrar.
Retomada sem inadimplência
Nem toda retomada decorre de atraso. Findo o prazo do contrato residencial e não havendo prorrogação, a locação pode ser encerrada; prorrogada por prazo indeterminado, o locador pode denunciá-la mediante aviso de 30 dias para desocupação, a chamada denúncia vazia, cujas condições variam conforme o tipo de locação e o prazo original.
A locação não residencial tem regime próprio, inclusive quanto à ação renovatória, que permite ao locatário empresarial pleitear a renovação compulsória quando preenchidos os requisitos legais. É um regime distinto, e tratá-lo como locação residencial costuma custar caro.
Conclusão
Inadimplência raramente é um problema isolado, é um teste do contrato. A garantia contratada, a formalidade das assinaturas e a clareza das cláusulas decidem se a resposta será rápida ou longa, e isso já estava definido antes do primeiro atraso.
Para a imobiliária, o trabalho útil está antes: modelos revisados, garantias adequadas ao perfil de cada locatário, rotina de notificação e critério para escalar. Depois do atraso, o que resta é escolher entre os caminhos que o contrato deixou disponíveis. Estruturar essa base é o objeto da assessoria jurídica imobiliária.
Dúvidas frequentes
Posso despejar por um único mês de atraso?
A ação de despejo por falta de pagamento não exige número mínimo de parcelas em aberto. O que existe é a faculdade de o locatário purgar a mora e evitar a rescisão, dentro dos limites legais.
Quantas vezes o locatário pode purgar a mora?
A purgação não é admitida se o locatário já a utilizou nos 24 meses anteriores (art. 62, parágrafo único, da Lei 8.245/91).
Posso exigir fiador e seguro-fiança juntos?
Não. A Lei do Inquilinato admite apenas uma modalidade de garantia por contrato (art. 37), e a exigência cumulativa é infração (art. 43).
O fiador responde depois que o contrato prorroga?
Em regra sim, até a efetiva devolução do imóvel (art. 39). Mas ele não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu (Súmula 214 do STJ).
Contrato sem testemunhas serve para cobrar?
Serve, mas por caminho mais longo: sem as duas testemunhas o contrato não é título executivo (art. 784, III, do CPC), então é preciso primeiro obter uma decisão que reconheça a dívida antes de executá-la.
O contrato sem garantia me deixa desprotegido?
Não necessariamente. A ausência de garantia é justamente uma das hipóteses que autorizam a concessão liminar do despejo, com desocupação em 15 dias mediante caução do locador (art. 59, §1º, IX).