Quando um aluguel atrasa, a primeira decisão não é jurídica, é de estratégia. Cobrar e manter o contrato, executar a dívida, ou retomar o imóvel são caminhos distintos, e o que está escrito no contrato assinado meses atrás determina quais deles estão realmente disponíveis.
Este texto percorre esses caminhos e os pontos que decidem cada um: a garantia contratada, as testemunhas, a purgação da mora e o alcance da responsabilidade do fiador.
O que define os caminhos possíveis
Três informações do contrato determinam quase tudo:
- Qual garantia foi contratada. Fiança, caução, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas (art. 37 da Lei 8.245/91). A lei permite apenas uma por contrato, e exigir mais de uma é infração (art. 43).
- Se o crédito de aluguel está documentalmente comprovado. O art. 784, VIII, do CPC dá força de título executivo extrajudicial ao crédito decorrente de aluguel de imóvel e aos encargos acessórios, como taxas e despesas de condomínio. Basta o contrato assinado pelo locatário e a planilha do débito: para aluguel, as duas testemunhas do inciso III não são exigidas, e executa-se direto, sem sentença prévia que reconheça a dívida.
- Se o prazo está vigente ou o contrato já é por prazo indeterminado. Muda as hipóteses de retomada disponíveis.
Contrato verbal, ou escrito sem testemunhas, não impede a cobrança: apenas obriga a percorrer um caminho mais longo. O papel de cada instrumento está no panorama dos tipos de contratos imobiliários.
Cobrança extrajudicial
Antes de qualquer ação, a notificação. Ela documenta a mora, dá ao locatário a chance de resolver e, em muitos casos, encerra o assunto, porque a maior parte da inadimplência é circunstancial, não deliberada.
A notificação deve indicar com precisão os valores em aberto (aluguéis, encargos, multa e juros), o prazo para pagamento e a consequência do descumprimento. Vale enviar por meio que produza prova de recebimento.
Para a imobiliária, o ganho de ter isso como rotina, e não como reação, é duplo: resolve mais cedo e, quando não resolve, chega ao judiciário com a mora já constituída e documentada.
Ação de despejo por falta de pagamento
É a via para retomar o imóvel. Pode ser cumulada com a cobrança dos aluguéis e encargos devidos (art. 62, I, da Lei 8.245/91), o que evita dois processos sobre o mesmo fato.
A purgação da mora
Citado, o locatário pode evitar a rescisão pagando o débito integral em 15 dias, incluindo aluguéis vencidos no curso do processo, multas, juros, custas e honorários (art. 62, II).
O limite é o que a maioria desconhece: essa faculdade não pode ser exercida se o locatário já a utilizou nos 24 meses anteriores (art. 62, parágrafo único). Ou seja, a purgação não é um recurso ilimitado para postergar a desocupação indefinidamente.
A liminar de desocupação
Em determinadas hipóteses o despejo pode ser concedido liminarmente, com desocupação em 15 dias, mediante prestação de caução pelo locador (art. 59, §1º).
Uma delas é justamente o despejo por falta de pagamento quando o contrato não tiver qualquer das garantias previstas em lei (art. 59, §1º, IX). É um ponto contraintuitivo e prático: a ausência de garantia, que parece fragilizar o locador, é o que lhe abre a via mais rápida de retomada.
Execução dos aluguéis
Quando o objetivo é receber, e não retomar, por exemplo quando o locatário já desocupou, o caminho é a execução.
Para crédito de aluguel o título já existe por força de lei: o art. 784, VIII, do CPC arrola como título executivo extrajudicial o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como os encargos acessórios. Com o contrato assinado e a memória de cálculo do débito, executa-se diretamente a dívida líquida, certa e exigível, sem fase de conhecimento.
É um ponto em que se erra com frequência, e o erro custa meses: a exigência de duas testemunhas vale para o documento particular genérico do inciso III, não para o crédito de aluguel do inciso VIII. Ir à monitória sem necessidade é trocar a execução por uma fase de conhecimento que a lei dispensava.
O alcance da fiança
A fiança é a garantia mais usada e a que mais gera discussão.
Dois pontos concentram os problemas:
- Duração. Salvo disposição em contrário, a responsabilidade do fiador se estende até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que o contrato tenha prorrogado por prazo indeterminado (art. 39 da Lei 8.245/91). Não termina com o fim do prazo original.
- Alteração sem anuência. A Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça é direta: o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu. Aditamento que aumenta o aluguel ou prorroga o contrato sem a assinatura do fiador não amplia a responsabilidade dele.
Na prática da imobiliária, esses dois pontos explicam boa parte das garantias que falham no momento em que seriam necessárias: o fiador existe no papel, mas não responde pelo período ou pelo valor que se quer cobrar.
Retomada sem inadimplência
Nem toda retomada decorre de atraso. Findo o prazo do contrato residencial e não havendo prorrogação, a locação pode ser encerrada; prorrogada por prazo indeterminado, a retomada sem motivo depende do prazo original. Só o contrato residencial ajustado por escrito e por prazo de trinta meses ou mais admite a denúncia vazia com aviso de 30 dias para desocupação (art. 46, §2º, da Lei 8.245/91). Ajustado por prazo menor, o mais comum nos contratos de doze meses, a retomada só cabe nas hipóteses do art. 47, entre elas a de locação vigente há cinco anos ininterruptos (inciso V). Tratar a denúncia vazia como regra geral é o engano que mais aparece aqui.
A locação não residencial tem regime próprio, inclusive quanto à ação renovatória, que permite ao locatário empresarial pleitear a renovação compulsória quando preenchidos os requisitos legais. É um regime distinto, e tratá-lo como locação residencial costuma custar caro.
Conclusão
Inadimplência raramente é um problema isolado, é um teste do contrato. A garantia contratada, a formalidade das assinaturas e a clareza das cláusulas decidem se a resposta será rápida ou longa, e isso já estava definido antes do primeiro atraso.
Para a imobiliária, o trabalho útil está antes: modelos revisados, garantias adequadas ao perfil de cada locatário, rotina de notificação e critério para escalar. Depois do atraso, o que resta é escolher entre os caminhos que o contrato deixou disponíveis. Estruturar essa base é o objeto da assessoria jurídica imobiliária.
Dúvidas frequentes
Posso despejar por um único mês de atraso?
A ação de despejo por falta de pagamento não exige número mínimo de parcelas em aberto. O que existe é a faculdade de o locatário purgar a mora e evitar a rescisão, dentro dos limites legais.
Quantas vezes o locatário pode purgar a mora?
A purgação não é admitida se o locatário já a utilizou nos 24 meses anteriores (art. 62, parágrafo único, da Lei 8.245/91).
Posso exigir fiador e seguro-fiança juntos?
Não. A Lei do Inquilinato admite apenas uma modalidade de garantia por contrato (art. 37), e a exigência cumulativa é infração (art. 43).
O fiador responde depois que o contrato prorroga?
Em regra sim, até a efetiva devolução do imóvel (art. 39). Mas ele não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu (Súmula 214 do STJ).
Contrato sem testemunhas serve para cobrar?
Serve, e por execução direta. Para crédito de aluguel o título vem do art. 784, VIII, do CPC, que não exige testemunhas: o crédito documentalmente comprovado decorrente de aluguel é título executivo extrajudicial por si. As duas testemunhas do inciso III dizem respeito ao documento particular em geral, e são dispensáveis aqui.
O contrato sem garantia me deixa desprotegido?
Não necessariamente. A ausência de garantia é justamente uma das hipóteses que autorizam a concessão liminar do despejo, com desocupação em 15 dias mediante caução do locador (art. 59, §1º, IX).